Участки во Всеволожском районе Ленинградской области: коттеджные поселки жемчужины севера

По данным отраслевого консалтингового центра «Петербургская недвижимость», во Всеволожском районе сосредоточена треть всех коттеджных поселков Ленинградской области [1] . Район является лидером по объему предложений практически всех видов недвижимости — от готовых коттеджей до участков под застройку в бюджетных или элитных поселках.

Популярность Всеволожского направления объясняется очень просто. Это один из самых красивых регионов области: здесь находятся десятки водоемов, включая знаменитое Ладожское озеро, и обширные хвойные леса. Для тех, кто стремится сменить городской образ жизни на жизнь ближе к природе, — фактор немаловажный. Большинство коттеджных поселков Всеволожского района имеют отлично налаженную инфраструктуру, что делает их весьма привлекательными для людей, желающих жить за городом и пользоваться всеми преимуществами комфортной жизни. Кроме того, район находится очень близко к Северной столице: некоторые поселки расположены от него всего в 10 км. Это единственный район области, в котором есть своя станция метро ― «Девяткино», также по его территории проходят две автомагистрали и развитая сеть железных дорог. Все эти факторы в совокупности и побуждают потенциальных покупателей выбирать участки именно здесь. Но какой участок лучше купить?

Продажа участков во Всеволожске: с подрядом или без?

На сегодня практически все застройщики предлагают выбор: участок с подрядом или без подряда. Рассмотрим эти варианты вкратце.

Продажа участка с подрядом

Участок с подрядом — явление сравнительно новое. При этом имеется в виду заключение договора с застройщиком на строительство дома не по архитектурному плану покупателя, а по плану, предлагаемому самим застройщиком, но на деньги клиента. Обоснованием такого подхода является необходимость соблюдения общего стиля коттеджного поселка, включающего облик каждого конкретного дома и внешний вид поселковой территории. Такое требование обычно всегда присутствует в коттеджных поселках класса люкс или бизнес, поскольку разномастные постройки на той или иной стадии готовности в них попросту недопустимы. Недостатком этого варианта является более высокая стоимость, но если для клиента важнее экономия времени, а не денег, то участок с подрядом подойдет как нельзя лучше. Главное — заключить с застройщиком максимально прозрачный договор, оговорив в нем сроки строительства и сдачи объектов, подведения коммуникаций, описание дома и подсобных помещений, которые планируется возвести. Это необходимо для того, чтобы избежать завышения цен на строительство и срыва сроков сдачи объекта. Заплатив фиксированную сумму за участок с подрядом, можно избавить себя от необходимости самому заниматься стройкой, а также застраховаться от изменения цен на рынке стройматериалов, которое при самостоятельном строительстве нередко приводит к замораживанию всего процесса на неопределенный срок.

Продажа участка без подряда

Второй вариант — без подряда — более привычен для большинства покупателей, в недавнем прошлом продажа земельных участков в основном осуществлялась именно таким образом. Человек приобретал понравившийся ему участок и сам решал, что, когда и как на нем строить. Выбор проекта, закупка стройматериалов, договор со строительной бригадой — все в этом случае осуществляется силами самого владельца участка. С одной стороны, такой подход оказывается более экономичным, ведь купить участок без подряда можно намного дешевле.

Сэкономить можно и на строительных материалах, поскольку владелец лично контролирует их выбор и закупку, выбирая максимально выгодные цены. Кроме того, нет ограничения и в сроках строительства — процесс можно начать и закончить в любое время, а можно вообще законсервировать участок. Темпы строительства также можно регулировать в соответствии с финансовыми возможностями, то есть строить дом поэтапно. Однако самостоятельное строительство действительно выгодно только тогда, когда человек имеет хоть какой-нибудь опыт в этом деле. На практике нередко оказывается, что стройка по тем или иным причинам затягивается или вовсе останавливается, а переезд в новый дом откладывается на неопределенный срок. Однозначных рекомендаций в вопросе выбора участка не существует. Выбирать вариант покупки каждый должен самостоятельно, исходя из собственных потребностей и возможностей.

Участок в коттеджном поселке или готовый дом?

Есть еще один вариант, подходящий самым нетерпеливым. Тот, кто не хочет строить сам или даже просто ждать, когда построится дом и будут подведены все коммуникации и проложены дороги, может купить участок с уже возведенным на нем домом. У такого решения имеется немало плюсов.

Во-первых , объект можно выбрать сразу, оценив и сам дом, и приусадебный участок, и поселок в целом. Клиент сразу видит качество постройки и отделки, прокладки коммуникаций, внутрипоселковой инфраструктуры и уровень застройки поселка.

Во-вторых , поселиться в доме можно сразу же после его приобретения. Не потребуется откладывать переезд на время, необходимое на завершение строительства.

В-третьих , условие полной оплаты готового дома позволяет полностью избежать рисков, связанных со строительством, — повышения цен на стройматериалы или услуги рабочих, которые иногда приводят к замораживанию всей стройки.

В-четвертых , покупка готового дома в коттеджном поселке гарантирует определенный уровень комфорта, поскольку такие дома строятся с учетом всех необходимых требований, таких как: наличие водопровода, газопровода, канализации, подъездных путей и пр. При покупке участка все это может отсутствовать в течение какого-то времени (иногда довольно длительного).

Однако все преимущества жизни в готовом доме возможны только в том случае, если правильно подойти к выбору коттеджного поселка. Ключевые моменты, которыми надо руководствоваться при выборе будущего места постоянного проживания, следующие:

• Собственником всего поселка должна быть одна компания. Она же должна осуществлять застройку и продажу участков.
• Степень застройки и заселения поселка. Главным критерием при выборе в этом случае обычно считают количество уже построенных и заселенных домов, инженерных коммуникаций и сетей. Как правило, в хороших коттеджных поселках большинство домов заселяются очень быстро, а все дома уже подключены к газу и водопроводу.
• Наличие инфраструктуры. Коттеджные поселки в той или иной степени удалены от города, так что в них в обязательном порядке предусматривается автономная социальная инфраструктура: стоянки для автомобилей, магазины, зоны отдыха, детские площадки, аптеки, культурные объекты. В некоторых поселках класса люкс имеются даже собственные пляжи, спортивные клубы, театры, концертные залы и пр. На территории должен иметься и природный объект — лес, парк или озеро. Чем больше развита инфраструктура, тем комфортнее жизнь в таком поселке.
• Транспортная доступность. Один из основных критериев выбора. Если дом за городом приобретается для постоянного проживания, то очень важно, чтобы добраться до города можно было в максимально короткое время. Хорошо, если существует альтернатива автомобильному транспорту — иногда доехать до пункта назначения гораздо быстрее на электричке. Во Всеволожском районе большинство коттеджных поселков находятся на небольшом расстоянии от города, и вариантов транспорта существует несколько, включая автобус и железную дорогу.
• Стоимость последующего содержания коттеджа должна быть умеренной и обоснованной. В хороших поселках начисление платы за все услуги по содержанию абсолютно прозрачно, и собственник может сразу увидеть, за что и сколько он должен платить.

Естественно, что покупка готового дома обойдется намного дороже, чем пустой участок, но во многих случаях это того стоит.

Варианты и цены

Чтобы сориентироваться в многообразии предлагаемых вариантов, нужно точно представлять, сколько в среднем стоит участок или домовладение во Всеволожском районе. На цену влияет множество факторов: удаленность от города, наличие транспорта и хороших дорог, экологическое благополучие региона.

Стоимость домов и участков может различаться даже в пределах одного поселка. На формирование цены влияет площадь, использованные при строительстве технологии и материалы, уровень отделки, оснащение коммуникациями, расположение. Например, дома, расположенные на берегу водоема или вдали от шумных дорог, традиционно считаются элитными и имеют более высокую стоимость.

Рассмотрим цены более подробно. По словам экспертов, предложения по земельным участкам без подряда чрезвычайно разнообразны. В коттеджных поселках они могут варьироваться от 50 000 до 750 000 рублей за одну сотку. Однако большинство из них все же находится в ценовой категории 100 000–200 000 рублей за сотку. Специалисты предупреждают, что сотка с полным пакетом коммуникаций не может стоить меньше 170 000–180 000 рублей, и если продавец предлагает более низкую цену, то есть опасность позже столкнуться со скрытыми платежами или невыполнением обещаний в полной мере. Стоимость участков с минимальной инженерной подготовкой колеблется от 60 000 до 80 000 рублей за сотку [3] . Обычно в эту стоимость включено только электричество, а подведение газа и водопровода осуществляется за дополнительную плату.

По данным портала Fazenda.spb.ru, специализирующегося на продаже загородной недвижимости в регионе, на 1 января 2018 средняя цена на одну сотку земли во Всеволожском районе зафиксирована на отметке 227 892,2 рублей [4] .

Стоимость готового дома с участком также может быть различной в зависимости от упомянутых выше условий. На сегодня наиболее востребованными во Всеволожском районе являются дома площадью 100–200 м ² по цене от 4 до 7 миллионов рублей. Средняя стоимость домовладения по версии Fazenda.spb.ru — 18 177 561,7 [5] .

Большое влияние оказывает на цену класс коттеджного поселка: очевидно, что в поселке категории люкс или бизнес стоимость и домов, и участков будет выше, чем в среднем по рынку. Например, стоимость сотки в элитном поселке «Янтарный бор», расположенном всего в 10 км от Санкт-Петербурга, начинается от 300 000 рублей. В уникальном поселке «Лукоморье» класса люкс цены на домовладения варьируются от 29 900 000 до 170 000 000 рублей в зависимости от площади особняка и места его расположения. Коттеджный поселок «Изумrood» отличается несколько более демократичными ценами: стоимость домовладения здесь начинается от 21 000 000 рублей и не превышает 29 900 000 рублей.

Итак, если покупатель твердо решил сделать выбор в пользу Всеволожского района, то ему остается определиться с конкретным местом будущего проживания. Иногда без помощи специалиста сделать это не так просто.