2019-08-23T16:44:34+03:00

Реформа долевого строительства: как покупать квартиру в новостройке после 1 июля

Что изменилось для покупателей нового жилья, мы обсудили на Радио «КП» с экспертами. У нас в гостях руководитель подразделения по работе с крупнейшими застройщиками Банка ДОМ.РФ Анна Король
Поделиться:
Комментарии: comments4
Изменить размер текста:

ЧТО МЕНЯЕТСЯ И ЧТО С ЭТОГО ПОКУПАТЕЛЯМ ЖИЛЬЯ

-Анна, давайте еще раз повторим, в чем суть изменений в правилах долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля?

- В первую очередь хотелось бы отметить, что изменения в 214-й федеральный закон связаны с защитой прав дольщиков. Они, безусловно, коснутся абсолютно всех игроков рынка - банковской сферы, застройщиков и дольщиков.

- И зачем все это, с точки зрения покупателей? Какие новые гарантии появятся у дольщиков? Много было разговоров о том, что теперь не будет такого, что покупатель деньги вложил, а владелец строительной компании купил на них яхту…

- Главное отличие в том, что покупатели будут перечислять денежные средства не напрямую застройщикам, а на специальные счета эскроу, которые будут открываться в уполномоченных банках. Строительство осуществляется при поддержке банка, который полностью контролирует процесс застройки и целевое использование выделенных средств - чтобы они шли именно на строительство объекта в соответствии с заранее согласованным бюджетом, а не на какие-то другие цели. Такая новая модель финансирования призвана решить проблему с обманутыми дольщиками.

- Получается, строительной компании достаточно обратиться в банк, сказать, что вот я хочу построить дом, я буду привлекать средства граждан – дайте мне возможность открывать эскроу-счета и предоставьте мне проектное финансирование, чтобы я на кредитные деньги дом построил… Этого достаточно? Или застройщики все-таки какие-то проверки будут проходить?

- Теперь механизм долевого строительства подразумевает именно банковское финансирование. То есть, застройщик обязан обратиться в банк, подать определенные документы и подходить под определенные критерии. Банк проанализирует пакет документов и будет принято решение на кредитном комитете о предоставлении финансирования. Соответственно, после открытия кредитной линии банк полностью контролирует строительство — безусловно, совместно с надзорными органами.

КАК ОТКРЫТЬ СЧЕТ ЭСКРОУ И ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ БЕРЕТЕ ИПОТЕКУ

- А счета эскроу кто должен открывать? Не появляется ли у меня как покупателя, некая новая головная боль из-за того, что мне что-то дополнительно надо делать?

- Никакой головной боли не будет. Когда покупатель определился с жильем, которое он хочет приобрести, он обращается к застройщику и подписывает договор долевого участия. После регистрации договора в Росреестре застройщик предоставляет покупателю данные о банке, в котором необходимо открыть специальный счет эскроу. Договор счета эскроу трехсторонний – банк, застройщик и сам дольщик. Покупателю надо в нужном банке открыть счет в любом удобном ему отделении. Ряд банков, в том числе Банк ДОМ.РФ, предоставляют возможность открыть счет эскроу непосредственно в офисе застройщика, что очень удобно и все можно сделать в режиме реального времени.

- Хорошо. А если я беру ипотеку?

- Здесь тоже не возникнет дополнительных сложностей, так как счет эскроу - по сути обычный банковский счет со своими реквизитами. И после заключения ипотечного договора с банком, который предоставляет ипотеку, и регистрации сделки, средства переводятся на счет по указанным реквизитам.

-Давайте вернемся к безопасности. Правильно ли мы, потенциальные покупатели, понимаем, что застройщик получит доступ к средствам на эскроу-счете, только тогда, когда выдаст ключи покупателям, или, например, когда дом примет госкомиссия?

- В новой схеме уполномоченный банк выступает гарантом, что выделенное проектное финансирование расходуется непосредственно на строительство, а деньги, которые лежат на счетах эскроу, находятся в банке и застройщиком расходоваться не могут. Эти денежные средства застройщик получает только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей хотя бы одному дольщику.

- Анна, все ли банки могут работать с эскроу-счетами или есть какие-то определенные критерии?

- Есть согласованный с Центробанком список уполномоченных банков, можно посмотреть его на сайте. Банк ДОМ.РФ был одним из первых банков, который уже к 1 июля 2018 года подготовил полностью всю линейку продуктов - как для застройщиков, так и в своих розничных отделениях мы готовы принимать граждан для открытия счетов эскроу.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев: «Проверяйте застройщика и объект по единой информационной системе жилищного строительства»

-Николай Петрович, вы один из авторов этих поправок. Какие сигналы приходят из регионов, все ли везде гладко проходит?

-На самом деле у нас год уже действует норма, в соответствии с которой застройщики могли добровольно начать реализовывать проекты по новой системе. И есть достаточно много объектов и застройщиков, которые в добровольном порядке, но понимая, что все равно реформа будет, начали работать по эскроу-счетам до 1 июля 2019 года. Соответственно, такой опыт уже имеется. Поэтому переход с 1 июля проходит достаточно плавно. Тем более, что строительство тех объектов, которые уже в определенной степени построены и продажи там хорошие, будет заканчиваться по прежней системе. Понятно, что будет очень серьезный контроль со стороны банков за целевым использованием средств, и вообще будет постоянно проводиться мониторинг этих объектов.

Были риски, о которых говорили. Во-первых, нас все вокруг пугали, что будут увеличиваться цены. Мы видим, что этого не происходит. Есть конкуренция среди банков, которые предоставляют проектное финансирование застройщикам. Мы обсуждаем это постоянно и видим, что застройщикам приходит по нескольку предложений от различных банков. Это позволяет сейчас существенно снижать ставки по проектному финансированию, и я уже знаю случаи, когда крупные застройщики получают финансирование под 4-5% годовых - такого в принципе нельзя было представить еще года два назад, когда застройщики считались очень плохими заемщиками и им предлагались кредиты по 15-20, а иногда по 25 процентов годовых. Так что мы видим, что сейчас уже те цели, которые ставились перед реформой, просматриваются в обозримом будущем.

- Сейчас часть застройщиков достраивает по старым правилам, часть должна уже строить по новым – как покупателю в этом разобраться? Как понять, по каким правилам должен работать конкретный застройщик, не обманывают ли меня?

- У нас работает единая информационная система жилищного строительства, которую ведет ДОМ.РФ. Свободный доступ к информации в этой системе есть у всех на сайте ДОМ.РФ. И очень важно, прежде чем принимать решение и покупать будущую квартиру - вне зависимости от того, по эскроу-счетам или нет - свериться с этой единой информационной системой. Сейчас там собрана вся информация о каждом объекте, который строится. И о проблемных объектах, и о тех, которые реализуются. И, прежде чем покупать квартиру, я всем очень советую зайти на этот сайт, посмотреть, что за объект вы выбрали, какие есть документы по нему, нет ли каких-либо замечаний к этому застройщику, нет ли у него проблемных объектов. Там вся информация есть и можно ею воспользоваться.

- Николай Петрович, ходили разговоры, что с рынка после 1 июля уйдут многие компании, потому что строить будет невыгодно, неудобно и т.п.

- Таких компаний, которые ушли, еще нет. Этого и не может быть за такой короткий период. Другое дело, что действительно в эту реформу, скорее всего, часть компаний не впишется. И это, прежде всего, компании, которые работали по принципу пирамиды, назовем это так. Сейчас сделаны все шаги, чтобы у таких застройщиков дольщики не пострадали. Изменено законодательство, оно теперь позволяет очень оперативно подхватывать такие проблемные объекты, поэтому я не думаю, что будут какие-то проблемы.

Другое дело, что застройщики, которые не имеют шанса перейти на новую систему, в силу своей экономики, начинают мухлевать. Мы видим, что, например, с аффилированными юрлицами некоторых застройщиков были заключены в массовом порядке договора долевого участия. И теперь, минуя новые правила, эти застройщики пытаются через переуступку прав требований продать эти договора долевого участия. Здесь важно, чтобы граждане понимали: никаких альтернативных схем при покупке жилья быть не должно и, если им предлагают какую-то обходную схему, значит, она априори рисковая. Вот это очень важно. У нас есть договора долевого участия. У нас есть единая информационная система жилищного строительства, где можно все проверить.

Управляющий директор девелоперской компании «Имена» Максим Андреев: «Застройщики теперь по-другому подходят к своим проектам»

-Ваша компания перешла на эскроу-счета даже раньше срока. И как вам работается по новым правилам?

- Наша компания приняла решение перейти на работу со эскроу-счетами еще в начале прошлого 2018 года, когда на рынке только стала появляться информация о том, что в ближайшие годы планируются изменения в законодательстве. Почему мы приняли такое решение? Потому что тот, кто первый осваивает новое направление и новые изменения в законодательстве и учится с ними работать, тот и комфортнее себя чувствует на рынке. Мы реализуем строительные проекты в различных регионах России и вот в начале прошлого года приняли решение о реализации в городе Тула проекта жилого комплекса. Во второй половине 2018 года, после того, как мы получили необходимый пакет исходно-разрешительной документации, мы выбрали несколько банков, с кем бы хотели сотрудничать и проработать возможность взаимодействия в части счетов эскроу. Мы выбирали между Банком ДОМ.РФ и Сбербанком. До этого у нас был опыт работы со Сбербанком по получению проектного финансирования, опыт успешный, но не все нас там устраивало. В данном случае нам подошел Банк ДОМ.РФ, потому что это очень клиентоориентированный компетентный банк в сфере строительства, его эксперты, его сотрудники на всех стадиях продвижения и получения нами финансирования очень помогали, квалифицированно задавали вопросы и мы предоставляли требуемую информацию.

Процедура от подачи первого документа в банк на выделение финансирования до подписания официального документа – рамочного соглашения о финансировании - требует подготовки более 300 различных документов. Это и юридические документы компании, это и бизнес-модели с защитными параметрами доходной и расходной части, это аналитические исследования региона. Процесс достаточно сложный, но решаемый. И мы стали в Туле первой компанией, которая реализует проекты с использованием эскроу-счетов. В данный момент на таких счетах наших дольщиков уже лежит 86 млн. рублей. Эта сумма аккумулирована буквально за 2,5 месяца продаж.

Сложностей мы не видим. Получить финансирование и работать с эскроу-счетами можно только по проектам, которые действительно прибыльны. Раньше застройщик мог начать любой проект и начать привлекать под него деньги дольщиков. Потом проект у него не шел, он не мог продавать по той цене, по которой хотел, появлялись затраты непредвиденные — проект выходил в минус, стройка приостанавливалась. Сейчас, когда компетентные специалисты банка оценивают его проект, застройщик совсем по-другому к нему подходит. То есть, он сам серьезнее оценивает свои риски, оценивает доходные и расходные части проекта.

- А с точки зрения покупателя есть какие-то проблемы? Дольщики понимают, зачем им эти счета эскроу, не пугаются ли?

- Нет, не пугаются. Мы ведем здесь очень плотную разъяснительную работу с дольщиками, объясняя, что это такое, что фактически они не отдают деньги застройщику, а кладут деньги на свой персональный счет в банке. Они там лежат в абсолютной безопасности.

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также